El mapa de la vivienda obliga a mirar más allá

Uno de los argumentos más repetidos en el debate sobre la vivienda sostiene que la presencia de alojamientos turísticos reduce la disponibilidad de casas para los residentes. Sin embargo, la distribución territorial de las viviendas turísticas en Menorca plantea preguntas que no pueden ignorarse. En 2025 el número de plazas de estancias y viviendas turísticas fue de 29.421 sobre el total de las plazas turísticas que ascendió a 82.995. Aproximadamente el 30 % de la oferta de viviendas turísticas se concentra en el municipio de Ciutadella (8.792), mientras que Maó reúne alrededor del 7 % (2.056). Si las viviendas turísticas fueran la causa principal y directa de la falta de alojamiento permanente, cabría esperar que los municipios con una presencia muy reducida de esta actividad apenas tuvieran dificultades residenciales.

Pero Maó también tiene problemas de acceso a la vivienda.

Este hecho no demuestra que la actividad turística carezca de cualquier incidencia en el mercado, pero sí evidencia que la explicación es bastante más compleja. Cuando dos municipios con una distribución turística tan distinta comparten dificultades similares, resulta difícil sostener que existe una única causa.

La vivienda depende de muchos factores: el crecimiento de la población, la formación de nuevos hogares, la falta de construcción, el suelo disponible, el precio de los materiales, la lentitud de las licencias, la inseguridad jurídica del alquiler y la existencia de viviendas que permanecen fuera del mercado. Por eso, el mapa importa.

La concentración de viviendas turísticas en Ciutadella tampoco puede analizarse al margen de la estructura histórica de la oferta de alojamiento. La mayor parte de las camas turísticas de Menorca se encuentra tradicionalmente en Ponent, donde se concentran numerosas urbanizaciones, hoteles, apartamentos y otros establecimientos, además de más kilómetros de costa urbanizada.

No estamos ante una distribución aleatoria provocada exclusivamente por las plataformas digitales. Es el resultado de décadas de desarrollo turístico y de una mayor presencia de zonas vacacionales en la parte occidental de la isla. Por tanto, que Ciutadella tenga un porcentaje elevado de viviendas turísticas no significa necesariamente que el casco urbano haya perdido esa misma cantidad de viviendas residenciales. Muchas se encuentran en urbanizaciones o zonas concebidas desde su origen para el uso vacacional.

Del mismo modo, el reducido porcentaje de Maó tampoco ha evitado que aumenten los precios o que muchas familias tengan dificultades para encontrar una vivienda. Eso obliga a estudiar otras causas: la escasez de promoción residencial, el incremento de la demanda, el alquiler de temporada, las viviendas vacías o la falta de confianza de los propietarios para ofrecer contratos de larga duración.

Las políticas públicas no pueden apoyarse únicamente en una relación intuitiva entre turismo y vivienda. Necesitan analizar las diferencias municipales, la localización exacta de las plazas y el comportamiento real del mercado residencial.

Menorca no es una realidad homogénea. Ciutadella, Maó, Sant Lluís, Es Mercadal o Ferreries presentan estructuras territoriales, demográficas y turísticas distintas. Aplicar la misma explicación a todos los municipios puede conducir a diagnósticos equivocados y a medidas que no resuelvan el problema.

La falta de vivienda merece respuestas serias. Precisamente por eso no deberíamos conformarnos con explicaciones simples.

Cuando el mapa contradice la teoría, lo razonable no es ignorar el mapa. Lo razonable es revisar la teoría y empezar a estudiar todas las causas.